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時間 : 2024-12-12
即使會成為房奴,我們還是想買房,但房地產稅是怎么回事呢?在買房前我是否應該要了解房地產稅相關內容,以防后期帶來無謂的麻煩。
即使會成為房奴,我們還是想買房,但房地產稅是怎么回事呢?在買房前我是否應該要了解房地產稅相關內容,以防后期帶來無謂的麻煩。
房產稅:以房屋為征稅對象。房產稅的計稅依據是房屋計稅價值或房產的出租收入。
一、 房地產稅費一覽表
房地產開發項目報批報建費用一覽表 | |||
序號 | 費用名稱 | 收費標準 | 收費部門 |
一、土地證之前 | |||
1 | 土地登記費 | 1.6元/㎡ | 國土資源局 |
2 | 土地出讓金 | 按土地等級分類 | 國土資源局 |
3 | 土地效益金評估 | 1×土地出讓金 | 勘測院 |
4 | 購圖費 | 首幅648元,復曬80元 | 勘測院 |
5 | 勘察測量費 | 定線:按紅線長度1.2元/M | 勘測院、規劃院 |
測點費:326元/點, | |||
管線定線:1.4―1.6元/M | |||
6 | 修建性詳細規劃設計費 | 20000元/公頃 | 城市規劃設計研究院 |
日照分析 | 1元/㎡ | ||
景觀分析 | 15000元/公頃 | ||
交通影響評價 | 15000元/公頃 | ||
電子文件 | 上述計費的10% | ||
7 | 拆遷管理費 | 12-20元/㎡ | 拆遷辦 |
8 | 土地使用費 | 1元/㎡ | 國土資源局 |
9 | 契稅 | 3% | 市財政局 |
10 | 耕地占補平衡費 | 10元/㎡ | 國土資源局 |
11 | 新增建設用地有償使用費 | 40元/㎡ | 國土資源局 |
12 | 新菜田基金 | 20000元/畝 | 國土資源局 |
13 | 征地不可預見費 | 征地總費用*2% | 國土資源局 |
14 | 土地管理費 | 征地總費用*2% | 國土資源局 |
二、建設工程規劃許可證之前 | |||
15 | 規劃服務費 | 0.2%*工程造價 | 規劃局 |
16 | 價調基金 | 住宅3元/㎡ | 建委收費辦 |
公建5元/㎡ | 建委收費辦 | ||
17 | 市政配套費 | 150元/㎡ | 建委收費辦 |
18 | 水增容費 | 10元/㎡ | 建委收費辦 |
19 | 綜合管網設計費 | 1.6元/㎡*建筑面積 | 規劃院 |
20 | 人防工程質檢費 | 7.5元/㎡人防面積 | 市人防辦公室 |
21 | 人員掩體設計費 | 總投資 10 萬元三類工程按設計概算的2.5%,二類工程按三類工程項目收費率的1.3系數,一類工程按三類工程項目收費率的1.2系數 | 部隊專業設計院 |
22 | 供電設計費 | 5%*工程造價 | 電力設計院 |
23 | 排水設計費 | 4.5%*工程造價 | 自來水公司 |
24 | 給水設計費 | 4.5%*工程造價 | 自來水設計院 |
25 | 煤氣設計費 | 5%*工程造價 | 煤氣設計院 |
26 | 采暖設計費 | 4.5%*工程造價 | 熱力設計院 |
27 | 公建防疫審圖費 | 3‰*工程造價 | 市防疫站 |
28 | 電話穿線費 | 10元/㎡*建筑面積 | 電信局 |
29 | 文物勘探費 | 2元/㎡*占地面積 | |
三、施工許可證之前 | |||
30 | 規劃定位放線費 | 2300元/棟 | 勘測院 |
31 | 施工圖審查費 | 1.2元/㎡ | 市建委 |
32 | 臨時施工用水 | 15元/㎡*建筑面積 | 自來水公司 |
33 | 招標管理費 | 總造價的0.7‰(施工單位付0.3‰) | |
34 | 有形市場服務費 | 中標價的1‰ | |
35 | 合同鑒定費 | 中標價的0.05‰ | |
36 | 質量監督費 | 總造價的1.4‰ | 質檢站 |
37 | 勞保統籌費 | 造價的3.55% | |
38 | 工程保險費 | 造價的4.67% | |
39 | 標志牌 | 420元/棟 | |
40 | 印花稅 | 0.3‰ | |
41 | 煤氣集資費 | 1300元/戶 | 煤氣公司 |
四、綜合驗收之前 | |||
42 | 固體垃圾排放費 | 3元/立米 | 環衛局 |
43 | 環保噪聲排放費 | 6400元/月*3月*棟數 | 環保局 |
44 | 環保測評費 | 1.365元/㎡*占地面積 | 市環境科學研究所 |
45 | 垃圾托管費 | 3元/㎡ * 建筑面積 | 環衛局 |
46 | 配套工程質量委托費配套 | 造價的1.5‰ | 市質量監督站 |
47 | 公建水增容費 | 區節水辦 | |
48 | 地名門牌制作費 | 15元/單元 5元/戶 400元/棟*2 | 區地名辦 |
49 | 水質化驗費 | 水池水質:1000 元/100 立米,每增加100立米,增加200元,每棟樓每個接口260元 | 市防疫站 |
50 | 市政監督費 | 工程造價*1.5 ‰道路綠化 給排水 | 市政質量監督站 |
51 | 市政監理 | 工程造價*2.5%,道路綠化 給排水) | 市政監理公司 |
52 | 其他費用 | 綠化交通市政市容限高掛旗路牌 | 相關部門 |
五、銷售許可之前 | |||
53 | 非住宅商品房交易手續費 | 單價*面積 *2.5 ‰ | 市房產局 |
54 | 住宅商品房交易手續費 | 3元/㎡ | 市房地產交易中心 |
六、銷售許可之后 | |||
55 | 產權面積測繪費 | 2.7元/㎡ | 市房地產交易中心 |
56 | 網絡維護費 | 0.9-1元/㎡ | 市房地產交易中心 |
57 | 營業稅 | 銷售合同的5% | 地稅局 |
58 | 城市維護建設稅 | 營業稅的7% | 地稅局 |
59 | 教育費附加 | 營業稅的3% | 地稅局 |
60 | 所得稅 | 按應納稅所得額的25% | 地稅局 |
61 | 土地增值稅 | 先按銷售額的2%預繳,按增值額與扣除項目金額的比率 | |
62 | 房產稅 | 評估價的1.2% | |
63 | 契稅 | 交易價的3% | |
64 | 印花稅 | 合同價的1‰ | |
65 | 城鎮土地使用稅 | 1.4元/㎡ | |
66 | 房屋維修基金 | 140元/㎡ | |
67 | 室內環境檢測費 |
二、 房地產稅收政策
目前房產稅試點城市只有上海、重慶,其他地方都暫時沒有房產稅。
一方面,因為各地個人住房信息系統建設進度不一樣,很多地市與所屬縣里的信息系統都還沒有聯網,還涉及到地方稅務部門需要在征稅系統,房產部門數據聯網等上的投入,所以二三線城市實行房產稅暫時沒這么快。
另一方面,當前房地產市場不景氣,各地房地產庫存量很高,地方政府財政稅收收入下降,土地成交低,一旦開征房產稅,更會打壓地方的改善性需求入市。
即使實施房產稅,對首套房購房者是沒有影響的,征收房產稅的目的主要就是打擊炒房和閑置房,提高房屋交易流通,從上海,重慶等地試點情況看,一般是家庭擁有二套房以上的才征收,而且對房齡有一定的限制,超過一定年限的房子是不征收房產稅的。
三、 房地產稅務籌劃培訓
房地產開發企業涉及到的稅收優惠政策主要有:
營業稅:
企業以不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅。 將土地使用權轉讓給農業生產者,用于農業生產的行為,免征營業稅。 房地產企業自建自用建筑物,免征營業稅。
土地增值稅: 建造普通住宅增值率未超過 20%,則免征土地增值稅。
因國家建設需要,依法征用收回的房地產,免征土地增值稅。
以房地產進行投資聯營, 聯營方以房地產作價入股或作為聯營的條件, 將房地產轉到所投資的聯營企業 中,免征土地增值稅。
一方提供土地, 一方提供資金, 合作建房, 建房后按比例分房自用的行為, 對于房屋所產生的土地增值, 免征土地增值稅。
房地產開發公司代客戶進行房地產開發,開發完成后,向客戶收取代建收入的行為,免征土地增值稅。
在兼并企業中,對于被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的行為,免征土地增值稅。
房地產開發企業主要經營活動的納稅籌劃主要有:
(1)在建項目整體轉讓
(2)合理分解租金收入
(3)變房屋出租為對外投資
(4)分解商品房銷售價格
(5)變房屋出租為承包業務
(6)合作建房的納稅籌劃
四、 房地產稅收政策培訓
(一)稅種:
取得土地使用權,從事房地產開發、房地產交易(包括房地產轉讓、房屋租賃)所涉及:(11個稅種)
營業稅、城市維護建設稅、
教育費附加、資源稅、
城鎮土地使用稅、房產稅、
城市房地產稅、土地增值稅、
印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種,
(二)稅種的重點是銷售不動產營業稅:
1、什么是銷售不動產?銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為。這里的有償包括取得貨幣、貨物或其他經濟利益。
不動產是指不能移動,移動后會引起性質、形狀改變的財產,通常是指建筑物或構筑物及其他土地附著物。
銷售是指有償轉讓所有權的行為。
2、銷售不動產稅目的征收范圍包括:銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物、轉讓不動產的有限產權或永久使用權、單位將不動產無償贈與他人,以及銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為。這里的銷售,著重點應在有償轉讓不動產的“所有權”上,且不論該建筑物或構筑物是使用過的或是未使用的。
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