業 主 手 冊

目 錄

致辭

物業公司服務承諾

服務電話一覽表

公共契約

住戶行為道德公約

裝飾裝修管理辦法

施工隊裝修人員管理公約

消防管理公約

治安防范管理公約

人員及物品出入管理公約

安全用電、用水、管道燃氣管理公約

電梯使用管理公約

環境衛生管理公約

招牌、廣告管理公約

機動車停放管理公約

營業場所管理公約

IC智能卡管理公約

突發事件應急指引

業主入住收費一覽表

住戶交納物業管理服務費指引

小區物業管理服務指南

致辭

尊敬的業主(住戶)：

海南鴻洲物業服務有限公司全體員工懷著無比喜悅的心情歡迎各位業主及家人入住本小區，并祝各位安居樂業!萬事如意!合家歡樂!

為了把本小區共同建成一個安全、文明、清潔、舒適、優美、高尚的新時代住宅小區，我們特意編寫了這本《業主手冊》，供各位業主及住戶了解本小區的物業管理運作情況及方便您的居家生活之用。《業主手冊》中的各項小區管理規定及注意事項，旨在保障本小區各項設施設備使用功能的完美發揮和各位住戶的公共利益;《業主手冊》中的“服務指南”則是物業公司急住戶居家生活之所需，在小區的管理服務工作中盡自己所能為住戶排憂解難的具體體現。請您在入住前務必仔細閱讀本手冊，明確您與物業公司之間的各自權利、責任和義務，充分享受物業公司為您提供的各項服務。衷心希望您在閱讀了《業主手冊》之后，在我們共同管理和我們對您的服務過程中能得到您的鼎力支持與合作。

我們物業公司將信守自己的承諾，通過對您體貼入微的服務，讓您體味到真正意義上的“安居樂業”，實現您心中的“幸福美滿家園”的夢想!

海南鴻洲物業服務有限公司

年 月 日

物業公司服務承諾

海南鴻洲物業服務有限公司受____________房地產公司委托全權負責管理本小區。物業公司下設_____________小區管理處，對本小區依法實施秩序維護、清潔、綠化、設施設備維護、社區活動全方位的物業管理服務。

物業公司本著“管理高標準，服務創一流”的管理宗旨，將物業服務經驗融

合于日常管理活動中，“想業主之所想，急業主之所急”，力求將管理服務工作的每一個細節做到盡善盡美。在工作中，物業公司將嚴格推行服務工作時效制、回訪制和服務承諾制，通過全體員工的辛勤工作使您的生活無憂無慮，開心每一天。

特別服務承諾與服務紀律：

一、歡迎您對我們的物業管理服務工作提出批評和投訴，我們保證認真傾聽您的意見，認真解決每一個合理的投訴和問題。

二、對您的任何一項服務工作我們都將實行時效工作制，使您的困難在最短的時間內得到解決。

三、物業公司禁止員工對住戶進行私人性的服務的交易，禁止員工接受住戶的經濟賞賜和其他利益。

四、歡迎您撥打我們的熱線服務電話：________________

服務電話一覽表

公共契約

為了加強住宅區管理，保持物業的完好、美觀，維護業主(或使用人)的合

法權益，創造一個舒適、安全、清潔、優雅的生活環境，根據國家和市有關政策、法律、法規規定，簽訂本公共契約。(以下簡稱公契)

一、總則

第一條：______________管理有限公司(以下簡稱管理公司)是該住宅區的物業管理機構，依照法律授權及有關規定對住宅區的房屋、公共設施、居住秩序等事務行使管理權。

第二條：公契雙方應嚴格履行各自的職責和義務，享有本契約列明的各項權利并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。雙方在遵守本公契的同時，還應嚴格執行國家及市有關政策法律規定。

二、管理公司的職責

第三條：住宅區內的公用部位、公用設備、公共設施的使用管理、維修和更新。

第四條：按約定進行住宅自用部位和自用設備的維修、更新，并收取合理費用。

第五條：住宅區內公共區域環境清潔衛生。

第六條：住宅區內公共綠化的維護和管理。

第七條：對住宅區內的各種車輛(包括機動和非機動車輛)進行管理。機動車輛除消防、救護、警備、清潔、殯葬和特許的車輛外，其它未經許可，一律不準駛入住宅區。各種車輛(包括自行車、三輪車等)實行定點停放。對停車場的停放車輛按規定收取車位場地租用費。

第八條：安排管理員和保安人員對住宅區及消防設備設施進行日常巡視、做好住宅區內的治安消防工作，對違章行為進行糾正和制止。

第九條：對住宅區內的商業服務網點等配套項目進行管理。

第十條：接受業主監督，及時處理各類意見、建議。

第十一條：維修小區公共秩序，執行諸如裝修、外來人員等公眾管理制度。 第十二條：積極創造條件，提供個性化服務。

第十三條：與物業相關的工程圖紙、住戶檔案等資料管理。

第十四條：按規定向房屋業主、使用人和其他應交費用人收取有關管理費。收取的管理費單列項目，專款專用。年度費用收支情況張榜公布，接受有關部門和交費人監督。對逾期不交納管理費者，每天處以應交款3‰的滯納金，對拒交或無理不交者，可訴諸法律。

三、業主的權利、義務和責任

第十一條：業主擁有對其名下物業的占有、使用、收益、處分的權利，不受他人非法干涉。

第十二條：業主在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應當遵守物業管理法規、規章和規范性文件的規定。

第十三條：業主可與其他業主共同使用樓宇和住宅區的公用部位，共用設施(包括樓梯、走廊通道、電梯、消防、供水排水系統等)。

第十四條：業主對物業公司的各項管理活動，擁有監督和建議權。

第十五條：業主對業主委員會委員的選舉，擁有法律規定的選舉權和被選舉權。

第十六條：執行業主委員會或業主大會的決議、規定。

第十七條：委托物業公司管理該小區并遵守物業公司根據政府有關政策制定的各項具體規章制度。

第十八條：業主或物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。 第十九條：業主與其他非業主使用人建立租賃關系時，必須主動到當地派出所辦理房屋租賃治安許可證，并到管理部注冊登記要求對方遵守本公共契約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

第二十條：物業損壞已經或可能妨礙、危害公共利益或第三人利益，或有礙外觀統一、市容觀瞻，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的，由物業公司報請區級房地產管理部門批準后代為維修，其費用由當事業主承擔并按規定分攤。

第二十一條：當業主私用部位發生火災、水管爆裂等可能嚴重危害業主本人和其他業主人身安全和財產利益的事件，或業主發出求救信號或啟動家庭救助報警系統時，物業公司有權在緊急聯系無效前提下，進入私用部位進行必要的搶險、搶修。由此造成的損失由業主自行承擔。

業主手冊范本(29頁)90_業主手冊

第二十二條：業主在裝修和使用屋頂花園時，須按管理部裝修管理規定操作。不得擅自改動公共設備，不得搭建建筑物和構筑物。使用時不得影響周邊其他業主的日常生活。

第二十三條：費用

1、按規定繳納物業公司應收取的各項服務費用，分擔維修基金等費用。

2、使用本小區內有償使用的公用、文化、娛樂、體育設施、場地等，應按規定繳納費用。

3、委托物業公司對其自用設備、自用部位和毗鄰部位的有關設施、設備進行維修養護的，應支付相應費用。

以上費用應根據規定或雙方約定在期限內予以支付，逾期拖欠的，按規定計收滯納金。

第二十四條：在本物業范圍內，業主或使用人不得有下列行為：

1、損壞、變更房屋承重結構和外貌(外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規格)。

2、擅自改變房屋設計用途、功能、布局等。

3、私自占有或損壞物業的共用部位、共用設備、公用設施或移裝、拆除、改造共用設備，改變其使用性質。

4、以任何形式封閉陽臺或在陽臺引入上、下水管線和龍頭，安裝防盜窗(欄桿)及室外衣架。

5、在天井、庭院、平臺、屋頂或其它場地搭建任何建筑物、構筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

6、踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設施。

7、在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品、服務設備及開展廣告等宣傳活動。

8、隨意在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道致使其堵塞損壞及高空擲物對他人人身、財產造成危險的行為。

9、在自己的門戶上安裝涉及行業、職業、企業名稱的名牌;在物業的外墻窗戶私設、亂設廣告牌或標志。

10、在小區內任何地方亂張貼、亂涂寫、亂刻畫。

11、違反規定飼養家禽、家畜及有可能造成他人人身安全、財產傷害的寵物。

12、排放有毒、有害的物質或者發出超過國家標準的噪音、廢氣。

13、飼養犬類的業戶必須向政府部門申領養犬許可證，接受每年一次的狂犬病疫苗注射，并前往管理部登記注冊。

14、業戶出租房屋須通過正規的中介公司招租，并在當地的派出所登記后再到物業管理部登記注冊方可進行操作，否則因私自招租所引發的一切法律后果將由該業戶自己承擔。

15、隨意停放車輛，占用小區內的道路、場地等。

16、違反法律存放易燃、易爆、劇毒、放射性、槍支、彈藥等危險物品及毒品。

17、在小區內聚眾喧鬧、醉酒滋事、非法集會、游行、示威等危害公眾安全破壞社會秩序的行為。

18、其他法律法規禁止的行為。

違反上述規定的，物業公司有權進行勸阻、制止，造成他人損失的，依法追究其法律責任;觸犯其他法律的，由物業公司提請有關職能部門追究其行政及至刑事法律責任，未成年人有上述行為的，依法追究其監護人的責任。

第二十五條：業主之間應互助友愛，和睦相處，共同創造良好的生活環境，當相鄰業主有正常維修的需要，應予以配合、支持。

第二十六條：裝修時，應遵守有關物業裝修的制度，事先告知物業公司，違法、違章裝修的必須及時糾正，恢復原狀，造成他人損失的，承擔賠償責任。

第二十七條：生活垃圾(包括搬家垃圾)應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。

四、法律責任

第二十八條：凡違反本公共契約或有關政策法規的行為，除必須立即停止違章、違約行為外，還應照章繳付賠償費用及違約金。

第二十九條：對上條所應繳付的賠償金、違約金如有異議，可向有關部門申訴或向人民法院起訴。

第三十條：物業公司的工作人員因瀆職或失職，故意刁難住戶、徇私舞弊、

亂收費、亂罰款、工作失誤給住戶造成損失的，由公司追究其行政責任直至法律責任。

五、附則

第三十一條：本公共契約在本小區業主委員會成立后，通過業主代表大會重新修訂，屆時本公共契約終止。

第三十二條：本公共契約可依據有關法律、政策修訂或補充，也可由住宅區1/10以上業主提出，2/3以上業主投票同意修訂。

第三十三條：本公共契約自雙方簽字或蓋章后生效，對業主及其同住人產生相同拘束力，業主對其同住人的行為負連帶責任。

第三十四條：本公契一式二份，業主及物業公司各執一份。

______物業管理有限公司(蓋章) 業主(蓋章)

2005年 月 日 2005年 月 日

住戶行為道德公約

為了把本小區建成一個安全、文明、清潔、舒適、優美、高尚的新時代住宅小區，特制定本小區行為道德公約。希望在本小區工作、生活的住戶及出入人員共同遵守、維護與監督。

一、自覺遵守中華人民共和國法律、法規及《市民行為道德規范》，做遵紀守法公民。

二、住戶之間應和睦相處，互相關心、互相尊重、互相禮讓，做到不打罵、不吵鬧。發生糾紛時，自覺服從物業公司的調解，共同維護小區公共秩序。

三、愛護及正確文明使用消防、照明、給排水、電梯、供電、供水、通訊、監控等各類共用設施，使小區的公共財產得到保值增值和延長使用壽命。

四、講究公共衛生，不亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，不隨地吐痰和大小便。

五、共用場地一律不準私自占用、堆放、吊掛雜物，不準亂搭、亂建、亂張貼、亂涂寫，如確因生活、工作需要臨時占用公共場地，需事先向物業公司書面申請，經同意后并核交“公共場地臨時占用費”后方可使用。

六、嚴禁高空拋物、倒水。

七、休息時間請勿播放高音喇叭，避免制造超標準噪聲，以免影響其他住戶休息。

八、小區公共場地、通道不得燃燒各類物品，如：香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品等。

九、愛護廣場綠化及雕塑小品，不踐踏草坪，不摘花、攀樹及占用綠化地。

十、不將垃圾、剩飯、茶渣倒入廁所、水池等渠道內，確保各種渠道暢通。 十一、 養成出門檢查關閉水管、燃氣、電器開關的良好習慣，避免發生意外事故。

十二、 不在小區內從事賭博、色情活動，不吸食、販賣毒品，不將違禁品帶進小區，不參加非法團體、組織和非法集會。

裝飾裝修管理辦法

第一章 總則

第一條 為了保護小區整體環境，維護全體業主的利益，保證業主的生活居住質量，保持物業外立面的統一、美觀，延長物業使用年限，根據建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，結合小區的實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法中所稱住宅室內裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業主或者住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修的施工活動。

第三條 本辦法所稱業主(使用人)，是指小區物業的產權人、承租人和使用人。

第四條 本辦法所稱的裝修公司，是指受業主委托對住宅室內進行裝飾裝修活動的具有相應資質的企業。

第五條 本辦法所稱的裝飾裝修管理，是指物業管理企業對業主(使用人)和其聘請的裝修公司在住宅區室內進行裝飾裝修的活動，實行跟蹤檢查、指導監

督、管理服務的全過程。

第六條 當地政府房地產行政主管部門，為住宅區房屋裝飾裝修管理活動的行政主管部門。

第七條 住宅區物業公司，為協助當地政府地產行政主管部門，對住宅區房屋裝飾裝修管理活動，實施具體管理、監督、服務的法人企業，小區管理處為其派出單位。

第八條 凡在小區內從事裝飾裝修活動的單位和個人均須遵守本辦法。

第二章 裝修申請程序

第九條 凡不涉及結構改動的簡單房屋裝修，業主(住戶)可直接到小區物業管理處申請裝修許可證并登記備案。

第十條 涉及結構改動的房屋裝修，業主應當經相應資質的設計單位進行設計，并做好加固說明后，到小區物業管理處申請裝修許可證并登記備案。

第十一條 申請裝修許可證時需提供以下資料：

1) 臨海市室內裝飾裝修企業《營業執照》;

2) 臨海市裝飾裝修企業《資質等級證書》;

3) 裝修設計平面布置圖(注明電器容量及地面材料和作法);

4) 裝修施工申請書及裝修責任承諾書;

5) 提交裝修施工人員身份證復印件及其它有效證件及一式兩份照片;

6) 裝修行為如涉及房屋公有部位或共用部位，應出具公有人或共用人同意的證明;

7) 住戶與裝修隊簽訂的裝修協議或合同復印件。

第十二條 裝修許可證申請人必須是產權人或其委托人(出具產權人委托書)，申請內容必須用黑色或藍色鋼筆填寫。

第十三條 住戶在取得裝修許可證后，可到小區物業管理處辦理登記備案手續并提供第十一條所規定內容的資料。

第十四條 業主(住戶)在裝修前應會同裝修單位與小區物業管理處簽訂《室內裝修服務協議》，并繳納相應費用。

第十五條 業主(住戶)在裝修前在物業管理人員的陪同下，應與裝修施工

業主手冊范本(29頁)90_業主手冊

單位對住宅情況進行檢查，填寫《裝修進場前檢查表》，明確裝修前后責任。

第十六條 業主(住戶)應書面承諾裝修管理責任，并對所聘請的裝修公司施工人員的行為負責，并督促其遵守裝修管理規定。

第十七條 裝飾裝修公司在裝修施工前，應與裝修人簽訂裝飾裝修協議，并當面承諾裝飾裝修的管理責任，督促裝修施工人員遵守裝飾裝修管理規定。

第十八條 上述手續完備后，小區物業管理處將對裝修戶發放“裝修進場許可證”標明該裝修過程的合法性。

第三章 裝修管理

第十九條 業主在對物業進行裝修之前，請仔細閱讀本辦法的全部內容，并將有關裝修內容書面告知裝修施工單位或作為裝修合同的部份內容。

第二十條 裝修公司在“裝修進場許可證”發放后，須按規定到小區保安隊為施工人員辦理出入證，施工人員出入園區需佩戴出入證(物業公司制發)，自覺接受檢查，無證不得入內。

第二十一條 裝修公司在裝修進場時，應將“裝修進場許可證”張帖在分戶門內側，以便檢查。

第二十二條 裝修公司在裝修進場時，請仔細閱讀本辦法的全部內容，并通知和約束裝修施工人員在裝修過程中遵守裝修管理規定。

第二十三條 裝修期間，裝修公司必須為裝修住宅配備滅火器(100平方米以下每戶1只，100平方米以上每戶配2只，每只4公斤)。

第二十四條 裝修期間，裝修公司必須在衛生間安裝簡易坐便器，以保持室內整潔和環境衛生。

第二十五條 業主(住戶)或裝修公司及施工人員的財物、材料等，須自行妥善保管，如有失少，責任自負。

第二十六條 住宅區內未有業主入住時，裝修戶每戶可留宿施工人員，但不得超過3人，并須辦理暫住證。施工人員不準在園區內衣冠不整、隨意游蕩、喧嘩，不準進入網球場、游泳池等休閑場所。

第二十七條 裝修時間一般上午為7：30—11：30，下午為1：30—17：30，傍晚為18：00—20：00，不得有影響其他住戶正常休息的裝修行為(如切割、鑿墻等發出的噪音等)。

第二十八條 業主或裝修施工單位在搬運材料、工具、家俱時嚴格遵守管理處的規定。

1、車輛停放不能影響交通，裝運的車輛卸貨完材料、工具、家俱后立即開走;

2、裝修材料、工具、家俱等有地下室的從地下室運送;

3、散裝的黃沙、石子、水泥等裝修材料，不得任意堆放在公共通道和其它共用部位，需立即用袋裝運送到室內;

4、搬運材料時應注意保護共用部位和公共設施設備，嚴禁在公共區域拖拉裝飾材料;

5、裝修材料的進場時間為8：30—16：00(盡量避開業主上下班高峰時間段);

6、裝修材料原則上只進不出，如確有多余材料需運出，必須出具住戶親筆書寫的證明及出場材料清單，經保安員核實后才可出場;

7、業主或裝修施工單位有大量物品搬運時，須預先與管理處聯系，以便控制;

8、如遇無法運送的裝修材料，可截斷處理，不能截斷的材料，可從住宅外面運送;

9、易燃、易爆、易腐蝕的物品，嚴格按規定運送(有電梯設備的小區，不得經電梯運送)。

第二十九條 裝修公司在房屋裝修過程中，實行關門裝修。

第三十條 住宅區裝飾裝修禁止下列行為：

1、任意使用大錘敲擊墻面;

2、任意使用明火和電爐;

3、任意使用有害、有毒裝飾材料;

4、擅自改動管線走向和下水設施;

5、擅自改外立面顏色和安裝“公共契約”規定的設施設備;

6、高空拋物;

7、擅自侵占公共部位;

8、任意傾倒裝修廢棄物;

9、擅自搭建任何構筑物和建筑物;

10、損壞共用部位、公共設施設備;

11、聚眾賭博及其他違法活動;

12、其他有礙于房屋安全和損壞住宅區環境的行為。

第三十一條 裝修施工垃圾須袋裝，并扎緊口袋(防止泄漏)堆放在小區物業管理處指定的場地，由物業管理處統一清運。

第三十二條 裝修施工垃圾運送時間為每天16：00—16：30。

第三十三條 業主和裝修公司需在室外安裝空調室外機時，須與管理處事先取得聯系，按管理處指定要求統一安裝。

第三十四條 裝修公司不能擅自移動、安裝煤氣管道、煤氣表，如需變動由專業公司操作。

第三十五條 裝修公司不能擅自移動室內開關箱、改變進戶總線，所有電線改路必須采用護套管，不得直埋護套線。各電氣回路所負擔的電器總容量不能超過此回路的限定容量。

第三十六條 裝修期間，應開啟進水總閥，使上水管中保持一定水壓，以便及時發現上水管道破損。

第三十七條 裝修期間，嚴禁偷電行為和私接有線電視等行為的發生。 第三十八條 裝修期間，不能拆除，封堵廚房間內的共用煙道和衛生間的通風排氣管道。

第三十九條 裝修期間，如需增大供電容量，須業主自行到電力部門辦理擴容手續，核準后，須請電力部門施工，并報管理處備案。

第四十條 裝修期間，裝修公司對衛生間必須按原設計的位置布置，嚴禁抬高地坪，更改原設計。

第四十一條 裝修期間，應將所有排水管道及地漏暫時封閉，以免垃圾堵塞，否則一切因裝修施工不慎所造成的管道堵塞均由業主(住戶)和裝修施工單位負責。

第四十二條 裝修應當確保管理處的維修人員能方便地檢查、維修通過住戶室內的共用設施。所有維修活門、渠道蓋不得封死，不得在門前、蓋上堆放物品，以免日后影響維修。

第四十三條 室內如需加分隔墻，只可使用輕質材料，以確保安全(小區物業管理處可事先將住宅結構、可承受最大荷載告知業主)。

第四十四條 業主和裝修公司在裝修時，應當配合物業管理工作人員對裝修過程進行檢查、監督。

第四十五條 物業管理工作人員在檢查時，應當書面詳細記錄業主和裝修公司裝修活動的全過程。

第四十六條 業主(住戶)在房屋裝修完工時，應及時對裝修完的房屋進行自行驗收，并通知小區物業管理處備案。

第四十七條 裝修工程完工后，施工單位須清理干凈施工現場，到管理處交回出入證，結清各項費用，辦理離場手續。

第四章 違章處罰

第四十八條 業主和裝修公司的裝修行為違反了裝修管理的規定，物業管理處應當予以制止，并報請政府行政主管部門給予處罰。

第四十九條 業主及裝修公司裝修行為影響了房屋的整體結構或共用設施設備的正常使用，妨礙了其他住戶的生活，責任人應按按照管理處的整改通知要求，按期完成改建或復原工作，并承擔一切有關費用。

第五十條 對未獲施工許可證和小區物業管理處同意先行施工，或超越許可證和小區物業管理處許可范圍擅自施工者，小區物業管理處將報請當地監察部門給予處罰，并責成責任人將所有違章施工部位給予復原。

第五十一條 施工人員如違反裝修管理規定，將受到相應處罰，并承擔一切后果。

第五十二條 物業管理人員未履行管理職責，應當接受房屋行政主管部門的處罰。

第五章 附則

第五十三條 物業管理處負責業主房屋裝修全過程的申請、備案、跟蹤檢查、記錄、資料保管。

第五十四條 物業管理處在接到業主裝飾裝修完成的通知后，應組織人員對涉及該房屋裝修的共用部位、設施設備進行勘查。如有損壞，責成業主或裝修公司進行維護。

第五十五條 業主(住戶)在與裝修公司簽訂裝修合同時，一定要明確裝修公司的保修責任、保修范圍和保修期限，并預留一定數額的保證金，以保障自身權益。

本辦法由本小區物業公司負責解釋。

施工隊裝修人員管理公約

為了確保本住宅小區業主的根本利益，并對裝修施工隊進行有效管理，根據建設部和浙江省有關裝修管理規定，特制訂本公約：